1、项目公司组织形式的筹划房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时，首先要进行税务筹划的问题就是内部组织形式的选择。是选择母子公司的形式还是总分机构的形式，需要企业进行比较，因为企业一旦通过工商注册成立，很多问题就是与生俱来的，无论以后各期如何筹划，也改变不了其性质。
子公司：具有独立法人资格，而分公司不具备独立法人资格，无法对外承担法律责任和义务，只能由其总公司来承担。由于子公司的独立法人资格，在所设地区被视为纳税人，承担纳税义务；
分公司由于不具备独立法人资格，在所设地区不被视为纳税人，要汇总到总公司进行纳税。根据《国家税务总局关于印发<跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法>的通知》国税发[2008]28号文件规定：企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法。其计算方法为总机构和分支机构应分期预缴企业所得税，50%在各分支机构间分摊预缴，50%由总机构预缴。
企业选择组织形式时需要考虑的因素主要有：（1）我国地域间税率差异较大，但这种差异随着内外企业所得税法的统一逐渐减少，目前还是存在，如各自贸区存在差异等；对于个别地区，会有区域对企业落户实行奖励政策，或者税款返还政策。这些对企业所得税有优惠的地方，选择子公司还是分公司，哪种形式能给企业带来更大的税收成本的节约，也要看项目公司和总公司的具体情况而定。（2）国家或者地方针对房地产企业的优惠政策较少，若没有优惠政策和税率，需要考虑分支机构的盈亏能力，如果是长期亏损，分公司形式能减少盈利的总公司和盈利的其他分公司的应纳税所得额，节约了税收成本。若是短期亏损，子公司的组织形式更适合企业在当地的发展。（3）对于法律责任而言，由于分公司无独立法人资格，在出现债务或者法律纠纷时，会对总公司影响程度较大，而子公司可以以其出资额对其债务承担有限责任。
在公司长期亏损的情况下，运用分公司的组织形式能更好的降低金集团的税收成本。但成立公司的目的是为了获得利润，如果公司长期亏损则在剧烈的市场竞争下存在的可能性也很小，所以如果是暂时的亏损，子公司具有独立法人，在公司经营的很多问题上会具有更大的优势。
2、合作项目合作模式的筹划房地产公司最基础也是最初始的业务就是获取土地，不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；
二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。
目前国内获得土地的市场分为两个，一是土地交易一级市场，此市场由政府垄断，土地交易的主要形式为招、牌、挂。二是土地交易二级市场，土地交易的主要形式为企业之间土地使用权转让。
目前国内房地产交易有多种操作模式，根据不同土地的交易形式我们将交易的本质或模式分以下几类：买卖土地、收购土地持有方、城中村改造、合作开发模式（合作建房）、买卖楼花、代建。以上模式可能互有交叉，不同的合作模式对后期成本收入的确认影响重大，从而决定土地增值税及企业所得税的清算，现就情况较为复杂的合作开发模式（合作建房）进行分解：合作开发模式的界定：一方出钱，一方出地，合作开发，共享收益

（1）双方投资性质：
a：双方成立新的项目公司b:双方互相真投资c:虽未设立项目公司，但共同设立项目部
土地使用权和不动产投资涉税：a：增值税（不征收）b：土地增值税（房地产企业需缴纳，非房地产公司暂不征收）c：所得税（需缴纳）
（2）出地方卖地性质a：项目公司模式中的出地方假投资b：相互投资模式中的出地方假投资c：项目部模式中的固定（比例）收益与分房
卖地涉税：a：增值税b：土地增值税c：所得税
案例：甲乙两公司合作开发住宅，双方共同设立新房地产公司丙。甲方将原值为3000万的土地评估5000万元投资到丙公司，乙公司投入5000万元到丙公司，投资协议约定将来甲分得2万平方商品房。请问双方如何缴税。甲：增税税、土增、所得税（2万平米商品房的市场价值）；乙：税后利润分红，不缴纳任何税收；丙：增值税、土增、所得税
（3）出钱方借款性质a、项目公司模式中的出钱方假投资取得固定（比例）收益b、相互投资模式中的出钱方假投资取得固定（比例）收益c、项目部模式中的出钱方假投资取得固定（比例）收益
借款涉税:出钱方：金融业增值税、所得税出地方：可在限额内税前扣除
案例：甲乙公司合作开发住宅，成立公司丙，甲以土地入股丙公司，折价5000万元（原账面价值3000万元），乙公司投资5000万元入股丙企业，双方约定两年内项目取得收益后乙方取得固定收益1亿元。请问双方如何缴税？甲：投资行为，免征增值税，计算缴纳土地增值税和所得税，取得丙公司的利润分红，免征增值税和所得税乙：投入5000万元，得到10000万元，即5000万元为利息所得，应按增值税的金融保险业6%缴纳增值税300万元，同时并入应纳税所得额纳税。丙：正常计算增值税、土增、所得，但要注意的是付给乙公司，5000万元视为本金、5000万元视为利息，即使乙提供了利息部分的增值税发票，丙的税前扣除不能高于银行同期利率的限制。
（4）出钱方买房性质a、项目公司模式中的出钱方假投资取得房产b、相互投资模式中的出钱方假投资取得房产c、项目部模式中的出钱方假投资取得房产
买房涉税：a、卖房方：视同销售（增值税、土地增值税、所得税），售价多少b、买房方再次销售：增值税、土地增值税、所得税，成本多少？
案例：甲乙合作开发住宅，成立丙公司，甲方持有土地，折价5000万元（原价3000万元）入股到丙公司，乙方投资5000万元入股甲方，约定乙公司分得开发的2万平方商品房，请问双方如何缴税。甲：投资环节免征增值税，土地增值税和所得正常缴纳乙：投5000万元，得到房子，实质是房屋买卖，问题涉及2万平米商品房的市场价格，自用和再次转让的历史成本都应该为5000万元丙：正常缴纳增值税、土增、所得税。
3、土地取得涉及税种及要点土地取得时房地产开发企业主要涉及契税、印花税及土地使用税穗，同时也影响项目后期增值税、土地增值税、企业所得税的处理，以下为土地取得涉及的税务要点：
（1）契税：无论以协议还是竞价方式出让，契税计税价格均应包括土地出让金、各类安置补偿费、市政建设配套费在内，而不仅仅是土地出让金。必须以取得该土地使用权支付的全部经济利益计算缴纳契税，且不得扣除前期土地开发成本。对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。
（2）土地使用税：出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。也就是说无论企业是否取得土地，是否取得土地使用权证，只要合同作了约定，且合同生效，则应以合同为准。因此：a：拿地小组在签订土地出让合同时，交地日期原则上不许空置不填写，应当明确约定交地日期及延迟交地的违约责任（例如按日支付已付地价款千分之一的违约金）。避免交了土地出让金后公司长期拿不到地也得不到合理补偿。b：除因融资需要，在实际交地前，原则上不办理《土地使用权证》，避免被税务局以“已经取得土地使用权”为由征收土地使用税（未拿地，先交税）。
（3）涉及拆迁补偿企业取得土地的过程中，应特别关注土地使用权连同地面建筑物一起转让的状况，到底签署土地转让协议还是不动产转让协议，或者说地面建筑到底由谁来拆是问题的关键，决定了这部分到底是拆迁补偿还是资产损失，也决定了土地成本的确认风险。房产企业同对方企业签订土地使用权转让协议 ，约定土地转让价格，地面建筑物由对方自形拆除，造成的损失由甲房地产公司给予赔偿，这样的话，房地产公司的土地成本就是预定的土地价格加上补偿款，从而增加相关成本的扣除 拆迁过程中，应有完整的拆迁方案，合理的拆迁标准，被予以备案，以备后查。

来源：财税驿站